Ausência de tributação sobre permuta de imóveis segundo entendimento do STJ

Em recente decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça, a cobrança de tributos sobre a permuta de imóveis foi barrada, tendo em vista que, tal operação, não significa receita, portanto, não está sujeita a incidência de IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS.

A questão foi submetida a análise daquela corte, pois o Fisco entendia que as operações envolvendo permutas de imóveis deveriam ser tributadas como operações de compra e venda , todavia, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça jogou por terra esta tese.

A decisão em comento impôs que na permuta entre imóveis não há que se falar em recebimento de renda a ser tributada, pois, a realidade fática é apenas de troca de um ativo por outro, sem alteração de patrimônio.

Assim, se um imóvel no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) é trocado por outro de mesmo valor, não há qualquer alteração líquida no patrimônio das partes, portanto, incabível a tributação sobre tal quantia, considerando que não houve qualquer acréscimo monetário aos bens das partes envolvidas na transação.

Esta decisão proferida pela Superior Tribunal de Justiça confronta o entendimento da Receita Federal que havia expedido Parecer Normativo – COSIT nº 9/2014, alegando que a permuta seria equivalente a compra e venda e, portanto, estaria sujeita a tributação.

A tese defendida pelo Superior Tribunal de Justiça de que a permuta entre imóveis não está sujeita a tributação (a qual, em razão da hierarquia, deve ser aplicada em todo território nacional), beneficia diretamente as empresas que exerçam atividades imobiliárias relativas a loteamentos de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como na venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda.

Isto porque empresas atuantes nestas áreas realizam transações de permuta de imóveis rotineiramente, sem que haja a alteração do patrimônio. É o que ocorre, por exemplo, quando uma incorporadora celebra um contrato por meio do qual recebe a posse e o domínio de um imóvel e se compromete a edificar um empreendimento residencial e, em troca da área recebida, acorda em transferir à permutante algumas unidades residenciais, em valor correspondente ao terreno.

Perceba que neste caso não há alteração do patrimônio da empresa, mas, tão somente, a substituição de um ativo por outro, ou seja, a empresa recebeu o terreno e em contrapartida, paga a outra parte com unidades imobiliárias.

Ao se posicionar sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça verificou não haver qualquer legislação prevendo a imposição de tributos sobre permutas, assim, determinou ser incabível a incidência de imposições tributárias sobre os contratos de permutas fundamentada nas regras previstas para a compra e venda, pois são transações comerciais distintas.

Para fundamentar este entendimento, o Superior Tribunal de Justiça baseou-se no Código Tributário Nacional, artigo 108, inciso I e Parágrafo 1º, o qual não autoriza a utilização de analogia para a exigência de tributo não previsto em lei:

Art. 108. Na ausência de disposição expressa, a autoridade competente para aplicar a legislação tributária utilizará sucessivamente, na ordem indicada:

I – a analogia;

[…]

§ 1º O emprego da analogia não poderá resultar na exigência de tributo não previsto em lei.

Segundo o Superior Tribunal de Justiça, somente é viável a incidência tributária sobre os contratos de permutas quando há “torna”, ou seja, quando houver a troca de imóveis de valores não idênticos, sobre a diferença incidirá tributos.

Ao se posicionar sobre o tema, o Ministro Sérgio Kukina, relator do Recurso Especial nº 1.710.891, leciona que “Há de se considerar que na operação de permuta há apenas uma substituição de ativos, o que evidentemente de modo algum caracteriza o conceito de receita, na medida em que nem todo o ingresso no patrimônio da pessoa jurídica se amolda a esse conceito.”

Vale ressaltar que ao se falar em receita, pressupõe-se o recebimento de dinheiro, de maneira definitiva, em razão de celebração de negócio jurídico. Por conseguinte, somente a torna eventualmente recebida nas operações de permuta deve ser oferecida à tributação do IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e da COFINS pelas empresas optantes pelo lucro presumido, respeitando-se o princípio da capacidade contributiva, na medida em que não há ingresso financeiro na operação de permuta, ou melhor, há apenas uma troca de ativos”.

https://ww2.stj.jus.br/processo/monocraticas/decisoes/?num_registro=201702952199&dt_publicacao=03/08/2018

Dito isto, a operação de permuta envolvendo unidades imobiliárias, por si só, não implica o auferimento de receita/faturamento, nem de renda e tampouco de lucro, constituindo mera substituição de ativos, portanto, insuscetível de tributação.

Não menos relevante, insta salientar que este precedente impõe, não só uma limitação a tributação sobre permutas de imóveis nas situações ora descritas, mas também, autoriza o pedido de restituição dos tributos cobrados indevidamente nos últimos cinco anos.

Por essa razão, as operações de permuta de imóveis, realizadas por pessoas jurídicas que exerçam atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como à venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, não ensejam a cobrança de IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS, cabendo pedido de restituição do montante pago indevidamente, conforme assentado na jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça.

Dra. Raquel Pereira Gonçalves Rossato

OAB/PR 65.724

Áreas de atuação: Direito  Civil e Direito  Tributário

Advogada. Pós-Graduada em Direito Civil e Direito  Processual Civil pela Unicesumar 2014/2016. Pós-Graduada em Direito Tributário pelo Damásio Educacional 2016/2018. Pós-graduanda em Direito Tributário pelo IBET. Membro da Comissão de Direito Tributário da Ordem dos Advogados do Brasil- Subseção Maringá e Instituto Brasileiro de Direito Tributário/Maringá.

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